Tout savoir sur les parties communes dans une copropriété

Dans un immeuble de copropriété, on retrouve deux parties déterminées par loi : les parties privatives et les parties communes. Ces dernières regroupent les parties accessibles à tous les copropriétaires. On parle de « propriété collective » ou de « propriété partagée ». Nous allons faire le point sur cette composante essentielle de la copropriété.  

Parties communes en copropriété : c’est quoi ? 

Les parties communes d’un immeuble de copropriété sont les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, lorsque la copropriété nécessitera des travaux dans les parties communes, chaque copropriétaire devra apporter sa contribution. Beaucoup de personnes confondent les parties communes et les équipements communs. Sachez que ces derniers représentent une sous-catégorie des parties communes. Nous allons aborder la composition de ces parties plus bas. 

Que comportent les parties communes ? 

Les parties communes comportent les équipements et services collectifs et les parties communes proprement dites. Ces dernières regroupent les éléments de l’infrastructure de base de la copropriété (le sol, les jardins et parcs, les cours, les espaces verts…). 

Les parties communes proprement dites comprennent également les halls d’entrée, les voies d’accès, les couloirs ainsi que le gros œuvre (la toiture, les façades, les murs…). Quant aux équipements communs et services collectifs, ils répertorient en leur sein les équipements de chauffage collectif, les canalisations, l’ascenseur, les installations d’eau et d’électricité… 

Quels sont les charges et travaux éventuels ? 

La gestion des parties communes d’une copropriété implique des charges dites « communes ». Celles-ci couvrent les dépenses liées aux différents travaux permettant de maintenir la copropriété en bon état. Elles sont réparties en deux catégories : les charges générales et celles spéciales. Les charges générales concernent les dépenses liées aux travaux sur les parties communes proprement dites. 

En ce qui concerne les charges spéciales, elles permettent de faire face aux dépenses liées à l’entretien, la rénovation ou la réhabilitation des équipements et services collectifs. En général, avant d’engager des travaux sur les parties communes, il faut d’abord obtenir l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’ampleur des travaux, il faut soit obtenir une majorité simple, une majorité double, une majorité absolue ou encore l’unanimité. 

Gouvernance, obligations et prévention : penser la conservation à long terme

Au-delà de la description des espaces, la bonne gestion des parties communes repose sur un cadre juridique et financier structuré. Le rôle du syndic et l’application du règlement de copropriété déterminent les modalités de jouissance et les règles de conduite collective au sein de l’immeuble. Le document d’état descriptif de division précise notamment la répartition des tantièmes ou quotes-parts, qui sert de référence pour la responsabilité et la participation aux décisions. Lors des assemblées, le procès-verbal formalise les décisions prises et constitue une trace essentielle en cas de contentieux ou de contrôle administratif. Un mandat de gestion bien tenu inclut la tenue d’un budget prévisionnel clair et la transparence des comptes, éléments indispensables pour anticiper les besoins futurs sans compromettre la pérennité de la copropriété.

Pour optimiser la conservation des parties communes, il est nécessaire d’adopter une approche préventive centrée sur la maintenance et l’évaluation technique. Les diagnostics périodiques, le suivi du carnet d’entretien et l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux permettent de prioriser les interventions et de limiter les imprévus. Des audits énergétiques et des actions d’amélioration de la performance (isolation, régulation des réseaux) favorisent la maîtrise des consommations et la résilience du bâti. Par ailleurs, les obligations en matière d’accessibilité et de sécurité incendie impliquent des contrôles réguliers et des mises en conformité qui impactent la stratégie d’entretien. Pour approfondir ces bonnes pratiques et accéder à des ressources pratiques sur la gestion collective et la maintenance préventive, rendez-vous sur Le Mag Du Lot Immobilier.